Método de comparación. Aplicación y factores influyentes

Uno de los métodos más utilizados en la valoración bienes inmuebles, sobre todo en viviendas, es el de comparación. Esta metodología se basa en la comparación de bienes similares con un valor conocido que poseen magnitudes y características similares a las del bien inmueble comparado.

Aplicación método de comparación

La orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles establece los siguientes requisitos para la utilización de este método:

1. a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
2. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
3. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación serán necesarios, los siguientes requisitos:

1. a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
2. b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
3. c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Con carácter general, son susceptibles de ser valorados por este método los bienes inmuebles tales como viviendas, locales comerciales, garajes, naves industriales y solares de uso residencial unifamiliar. Se puede utilizar este método para viviendas de protección oficial siempre y cuando el valor obtenido no super el valor máximo legal establecido.

Factores influyentes

Para que dos inmuebles sean comparables deben tener el mismo uso, tipología, situación y fecha de transacción. Estos requisitos son fundamentales a la hora de buscar los testigos que se utilizarán para la comparación. Una vez determinados los requisitos fundamentales, establecemos los factores que servirán para la homogeneización de los testigos.

Método de comparación. Homogeneización

1. Factores de cantidad y proporción

Como son la altura (planta), superficie de fachada, fondo, distribución del inmueble, huecos, estancias (número de aseos, terrazas…), ascensor, accesos etc.

1. Factores posicionales

Situación en planta (baja, ático, intermedio), orientación (N, S, E, O), situación (interior, exterior).

1. Factores de calidad

Carpinterías, reformas recientes, tipo de instalaciones, revestimientos, zonas comunes si las hubiera etc.

Una vez que se ha tenido todo esto en cuenta se dará paso a la homogeneización obteniendo en función de lo mencionado anteriormente un factor K que se aplicará sobre el valor de venta de los testigos. Se obtiene así un valor medio homogeneizado que será el resultado de la aplicación del método de comparación.

Aguirre Baeza

• Por Aguirre Baeza Arquitectos
• 26/07/2018
• bienes inmuebles, viviendas, método de comparación, mercado inmobiliario de los inmuebles, valor medio homogeneizado