Vehículos de inversión como son las SOCIMIS, son la nueva incorporación a nuestra cartera de clientes en nuestro Gabinete de Consultoría Técnica Especializada y de Proyectos en materia de Rehabilitación. La contratación de nuestros servicios se debe a su búsqueda de nuevas oportunidades de negocio y a que estamos desarrollando una categoría de Advisory to Rent, una consultoría para la inversión en alquiler en zonas Prime mediante el encargo de Due Diligence de edificios objeto de rehabilitación integral.
Estos vehículos de inversión tienen una vista media de 5 a 7 años para cada conjunto de activos, pero con un plan de explotación independiente para cada activo. Desde nuestro punto de vista, las SOCIMIs están aquí para quedarse, están abriendo hueco en el mercado residencial y entre sus carteras más habituales encontramos Oficinas y Retail.
Estos vehículos de inversión tienen que seguir aportando transparencia a la Gestión de Activos Inmobiliarios, pero se les plantea el reto de conseguir la mejor regulación posible. Una de las adversidades que se les plantean es:
Un 27,8% de las SOCIMIs que cotizan se decantan por la actuación Rehability to Rent o Rehabilitación para alquilar. Consiguen plazos cercanos a los 3 meses gracias a procesos de urgencia (edificios que no han pasado las inspecciones técnicas), consiguiendo licencias preceptivas que permiten actuar en un plazo breve y darle rentabilidad a la explotación del activo.
Este tipo de servicios está cada día más consolidado, pues actúan como catalizador de la inversión en el sector inmobiliario centrado en el alquiler. Esto se debe a la gran demanda y escasa oferta de vivienda en las ciudades más dinámicas, donde los precios presentan una tendencia alcista. Lo que conlleva que cada vez resulte mejor valorado el alquiler a largo plazo.
Por otro lado, esa demanda creciente de la vivienda en alquiler, contribuye a que el modelo de negocio de las SOCIMIs se vaya orientando (con el fin de conseguir la rentabilidad deseada) a ofrecer un servicio integral. Esto es, interviniendo en toda la cadena del proceso: Advisory to Rent, Project to Rent, Rehability to Rent.
En estos últimos años, tras la crisis inmobiliaria y debido a ella, existe un cambio de hábitos en la utilización de la vivienda:
Todos estos factores contribuyen a que el producto residencial sea más escaso e inaccesible para su adquisición. Lo que lleva a:
Ya que la oferta y el foco están en un producto que es:
Aunque los bancos aún se están adaptando a este nuevo tipo de producto, han pasado del préstamo promotor, con rentabilidades altas y en corto plazo, al préstamo Build to Rent, Rehability to Rent, con rentabilidades más bajas y a largo plazo. Lo que buscan es que los cash flows puedan recuperar la deuda.
Los inversores por lo general están interesados en áreas metropolitanas como Madrid y Barcelona. Buscan ubicaciones Prime, pero se encuentran con las siguientes complicaciones:
Además de estas complicaciones, se presentan las siguientes adversidades para las SOCIMIs:
Las SOCIMIs necesitan actualmente estabilidad jurídica y un equilibrio financiero ya que sin ellos, su futuro es incierto.
Esto se puede alcanzar mediante inmuebles bien diseñados: adecuados para el inquilino tanto en servicios, como en calidad y confort, con un casero profesionalizado, no especulativo y con una economía de escala. Para todo ello, es importante que haya en todo momento transparencia.
Existe un gran número de inversores que están deseando invertir en nuestro país, porque existe un sustrato diferencial. Es decir, la demanda ya existe, las SOCIMIs se han creado para quedarse y profesionalizar el sector, atendiendo lo que ya es una necesidad primaria.