Uno de los métodos más utilizados en la valoración bienes inmuebles, sobre todo en viviendas, es el de comparación. Esta metodología se basa en la comparación de bienes similares con un valor conocido que poseen magnitudes y características similares a las del bien inmueble comparado.
La orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles establece los siguientes requisitos para la utilización de este método:
Adicionalmente, para la utilización del método de comparación serán necesarios, los siguientes requisitos:
Con carácter general, son susceptibles de ser valorados por este método los bienes inmuebles tales como viviendas, locales comerciales, garajes, naves industriales y solares de uso residencial unifamiliar. Se puede utilizar este método para viviendas de protección oficial siempre y cuando el valor obtenido no super el valor máximo legal establecido.
Para que dos inmuebles sean comparables deben tener el mismo uso, tipología, situación y fecha de transacción. Estos requisitos son fundamentales a la hora de buscar los testigos que se utilizarán para la comparación. Una vez determinados los requisitos fundamentales, establecemos los factores que servirán para la homogeneización de los testigos.
Método de comparación. Homogeneización
Como son la altura (planta), superficie de fachada, fondo, distribución del inmueble, huecos, estancias (número de aseos, terrazas…), ascensor, accesos etc.
Situación en planta (baja, ático, intermedio), orientación (N, S, E, O), situación (interior, exterior).
Carpinterías, reformas recientes, tipo de instalaciones, revestimientos, zonas comunes si las hubiera etc.
Una vez que se ha tenido todo esto en cuenta se dará paso a la homogeneización obteniendo en función de lo mencionado anteriormente un factor K que se aplicará sobre el valor de venta de los testigos. Se obtiene así un valor medio homogeneizado que será el resultado de la aplicación del método de comparación.
Aguirre Baeza