No todas las amortizaciones son iguales, ni deberían tratarse como si lo fueran. El Tribunal Supremo acaba de aclarar una cuestión que llevaba años generando regularizaciones discutibles. Durante años se ha asumido que, al vender un inmueble alquilado, había que aceptar sí o sí una amortización máxima. El Supremo ha dicho basta.
Hay decisiones judiciales que no cambian la ley, pero sí la forma de mirarla. Y eso, en materia fiscal, suele marcar la diferencia entre un cálculo razonable y una regularización difícil de explicar. La reciente doctrina del Tribunal Supremo (TS) sobre la amortización de inmuebles alquilados va precisamente en esa dirección.
La cuestión no nace en una gran estructura empresarial ni en una operación sofisticada. Parte de una situación muy común: una persona que alquila un inmueble, declara esos ingresos como rendimientos del capital inmobiliario y, pasado el tiempo, decide vender.
Hasta aquí, nada extraño. El problema aparece cuando, al calcular la ganancia patrimonial de esa venta, la Administración exige minorarlo siempre aplicando una amortización del 3 %, aunque durante los años de alquiler se hubiese utilizado un criterio más ajustado y prudente.
Ese automatismo es precisamente lo que el Tribunal Supremo ha decidido desmontar.
Qué defendía la Administración
La posición administrativa era sencilla, pero excesivamente rígida: si el inmueble no estaba afecto a una actividad económica, la única amortización válida a efectos de la venta debía ser la del 3 % anual, con independencia de lo que se hubiese hecho en la práctica.
El argumento era formal: al no existir actividad económica, no se podían usar tablas ni criterios alternativos. El resultado, sin embargo, era poco razonable: se forzaba una depreciación ficticia mayor, elevando artificialmente la ganancia patrimonial… y, con ella, la factura fiscal.
El criterio del Tribunal Supremo
El Supremo introduce un matiz clave, que en realidad es puro sentido común:
