En anteriores entradas de nuestro Blog se expusieron los aspectos y ventajas más relevantes de una Due Diligence, así como el funcionamiento y futuro de las SOCIMIS.
En esta entrada, presentaremos una disertación acerca del contenido de una Due Diligence y su importancia para las SOCIMIS en la adquisición, rehabilitación y puesta en alquiler de activos inmobiliarios, de cualquier naturaleza (vivienda, oficinas, pisos, plazas de garaje, locales comerciales, centros comerciales, suelos, etc.).
Durante el proceso de compraventa de cualquier inmueble resulta fundamental el conocimiento de los riesgos que entraña dicha transacción y la realidad de la situación en la que se encuentra el activo.
Dentro de los posibles escenarios a estudiar mediante una Due Diligence, la condición técnica del activo resulta primordial para desentrañar y gestionar con antelación los riesgos técnicos que implican su rehabilitación, y por ende las restantes situaciones posibles (económica, legal, fiscal…).
El proceso de investigación y recopilación de información técnica propio de una Due Diligence Técnica incluye aspectos tales como:
El objeto de una Due Diligence Técnica es la detección y minoración de aquellos riesgos técnicos que entraña la rehabilitación del inmueble en cuestión, para garantizar la seguridad de la compraventa del activo; de este proceso de análisis derivarán las posibles decisiones a adoptar.
Para el análisis de los riesgos técnicos se fija la necesidad de establecer un sistema de estimación de índices para cuantificarlos y jerarquizarlos, lo que permite establecer criterios y umbrales de clasificación:
Evitar, reducir, asumir o trasferir los riesgos resultará determinante para la cuantificación del retorno esperado, siendo este hecho especialmente relevante, puesto que las inversiones vinculadas a las SOCIMIS suelen darse en activos con rentabilidades atractivas.
Desde las etapas más tempranas de una inversión en el mercado inmobiliario, la rentabilidad esperada podría verse afectada, si se desconoce la realidad técnica del activo en cuestión.
Desde Aguirre & Baeza consideramos primordial que en toda inversión en el mercado inmobiliario se consideren aspectos tales como un análisis técnico del activo, un análisis urbanístico, un análisis de desperfectos y defectos constructivos y su valoración técnica.
Todos estos estudios son posibles mediante las labores de consultoría para la inversión en alquiler mediante el encargo de Due Diligence Técnica de edificios objeto de rehabilitación.
En Aguirre & Baeza tenemos experiencia en la realización de Due Diligence Técnica, fundamental para la detección y minoración o supresión de cualquier riesgo técnico vinculado a toda inversión en el mercado inmobiliario.
Check List para la redacción de una Due Diligence Técnica.
Como hemos comentado, uno de los aspectos más relevantes dentro del proceso de investigación de una Due Diligence es la detección y disminución de riesgos técnicos, normalizando los mismos, es decir, que el valor del riesgo tienda a lo mínimo posible.
A continuación exponemos un ejemplo de aquellos puntos a considerar o descartar en la identificación de los potenciales riegos y su posterior eliminación o minoración:
