Desde nuestro punto de vista, se empiezan a ver algunas tendencias que creemos que se asentarán respecto al precio de los alquileres de oficina:
La razón de que hubiera tan poco oferta, residía en que en la anterior crisis se destruyó mucho empleo, haciendo que se minimizara. También, la lenta evolución del precio de las rentas, que tardó bastante en despegar en España, hacía que la yield on coast tuviera mucho sentido para el riesgo asumido.
La contención de la oferta, provocó que se incrementaran el nivel de las rentas en el mercado de oficina, se obtuvieron mejores rentas en los contratos de entrada como en los de salida. Y a esto, le siguió un incremento en estado de la ocupación.
Es excepcional que en un mercado, el nivel de ocupación y de rentas vayan acompasados, lo normal es que cuando se tensan las rentas, se destensa en ocupación y viceversa.
Sucede al igual que el yield management de los hoteles. Este fenómeno, dentro del mercado inmobiliario, era raro que sucediera en países como España, pero sucedió.
Con este parón, empresas que estaban teniendo una economía muy optimizada, muy justa, no se recuperarán con facilidad. El crecimiento sostenido de la demanda que teníamos hasta ahora se parará.
En cuanto a la renta de cierre, esta se situaba entre 32-33 €/m2, quedando paralizada como valor de referencia en el mercado de oficinas.
El temor a cualquier efecto externo que nos afectara, ahora es una realidad.
Hay una serie de elementos que van a poder reconfigurar la relación inquilino-propietario por este efecto:
Se ha comprobado que un contrato renovable mes a mes, en una situación como esta, es un alivio económico para el arrendatario, aunque una carga para el arrendador.
Las compañías tenedoras tendrán los siguientes resultados, con el aumento de la demanda en el flex space:
Esto es debido a que cuanto mayor es la volatibilidad de ingresos no podamos ver supeditados al apalancamiento.
Se trata de la densidad: la densificación de las oficinas. Ahora con el fenómeno del nuevo concepto sanitario por la existencia de la crisis del COVID-19, es difícil conseguir un grado más alto de renovación del aire al previamente calculado para estos espacios de trabajo, así como la incorporación de nuevos filtros para purificar el aire.
Si antes, estábamos en un ratio de 9m2/empleado, puede haber un pequeño repunte del espacio necesario para cada empleado. Se creará un “nuevo espacio” por la crisis sanitaria.
Por tanto, la normativa en materia de ocupación, de salubridad y de accesibilidad, cambiará a raíz de esta crisis.
Gran parte de las oficinas en España, que no alberguen los servicios esenciales decretadas por el Gobierno, se han visto afectados por el Real Decreto 463/2020, por la crisis del COVID-19.
Esta clausura de los establecimientos, imposibilitará asumir los gastos de personal o el pago del alquiler mensual, hecho que afecta al inquilino y al propietario que cuenta con el alquiler para poder soportar los gastos diarios.
Para poder calcular el valor del inmueble para una tasación con finalidad de asesoramiento o para solicitar un préstamo hipotecario, una vez que se levante el estado de alarma para la posible venta de estos locales afectados, hay que utilizar el método de actualización de rentas:
Este método será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas, por lo que las oficinas, como producto inmobiliario con rendimiento económico por el que se obtiene rentabilidad, es objeto de la aplicación de este método.
A través de este método, se obtendrá el valor por actualización, que permite obtener el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
En oficinas prime, emplazadas en las mejores zonas de Madrid y Barcelona: entre 4,62% (núcleo financiero) y 6,39% (periferia)
En Aguirre & Baeza, calculamos el valor a futuro de la rentabilidad que puede obtener su oficina, teniendo en cuenta los factores comentados.
