No todos los contratos de alquiler con opción de compra funcionan como parecen. En algunas operaciones, Hacienda puede entender que la compra está “cerrada” desde el inicio y, en consecuencia, tratar el contrato como si fuera una financiación encubierta. El resultado: lo que se pensaba que era un alquiler puede tributar como una adquisición desde el primer momento.
En los últimos meses, se están viendo más operaciones inmobiliarias estructuradas como alquiler con opción de compra, especialmente cuando se trata de edificios completos o inmuebles destinados a actividad económica. Sobre el papel, la fórmula parece cómoda: se utiliza el inmueble, se pagan cuotas y, tras un plazo, se compra descontando lo ya abonado.
El problema aparece cuando la Administración entiende que la compra es prácticamente segura desde el inicio. En ese caso, el contrato puede dejar de considerarse un arrendamiento ordinario y pasar a calificarse como una operación financiera, aunque el documento se titule “arrendamiento”.
La DGT ha sido clara en la consulta vinculante V1557-25: si desde el principio no hay dudas razonables de que se va a ejercer la opción de compra, el contrato no se trata como un alquiler común.
Atención: si el precio final descuenta todas (o casi todas) las cuotas y la opción de compra está, en la práctica, decidida, el riesgo fiscal aumenta aunque el contrato diga “arrendamiento”.
Si la operación se califica como arrendamiento financiero, la empresa no registra un gasto por alquiler como tal. En su lugar, suele reconocer:
Además, las cuotas dejan de ser un gasto “normal” y se descomponen en:
Atención: seguir contabilizando las cuotas como alquiler cuando no lo son puede provocar ajustes, regularizaciones y sanciones en una comprobación.
La respuesta depende de la calificación fiscal de la operación. Si Hacienda entiende que existe un arrendamiento financiero, las cuotas no serán deducibles íntegramente como gasto de alquiler, y la deducción se limitará a los intereses y, en su caso, a la amortización del inmovilizado conforme a las reglas aplicables.
