Comprar, vender o arrendar una vivienda implica bastante más que suscribir un contrato.
Existen documentos legales que acreditan que el inmueble cumple los requisitos exigidos por la normativa y que puede destinarse legalmente al uso residencial.
Uno de los más relevantes desde el punto de vista técnico y jurídico es la cédula de habitabilidad.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
Es un documento administrativo que certifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas necesarias para ser habitada.
Su obtención acredita que el inmueble satisface los requisitos básicos de seguridad, salubridad, higiene, ventilación, iluminación, superficie y equipamientos establecidos por la normativa aplicable. A partir de ese momento, la Administración reconoce que la vivienda puede destinarse al uso residencial para el que fue concebida.
Conviene no confundirla con otros documentos relacionados con los inmuebles, como la licencia de primera ocupación o el certificado de eficiencia energética, ya que cada uno cumple una función técnica y administrativa diferenciada.
¿Para qué sirve?
Su función primaria es acreditar oficialmente que una vivienda puede ser habitada. Aunque muchos propietarios solo reparan en ella cuando pretenden vender o alquilar un inmueble, lo cierto es que interviene en numerosos trámites: formalización de operaciones de compraventa o arrendamiento, contratación o alta de suministros básicos como agua, electricidad o gas, y obtención de financiación en determinadas circunstancias.
Constituye asimismo una garantía para propietarios, compradores e inquilinos, al certificar que el inmueble cumple las condiciones mínimas exigibles para el uso residencial.
¿Es obligatoria en toda España?
No. Su regulación corresponde a las comunidades autónomas, por lo que cada una establece sus propias normas. En algunas es obligatoria; en otras ha sido sustituida por documentos administrativos equivalentes. También existen diferencias en cuanto al momento en que debe aportarse y los trámites que exige. Antes de formalizar cualquier operación inmobiliaria, resulta imprescindible verificar la normativa vigente en la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué diferencia existe entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación?
La licencia de primera ocupación es un documento urbanístico que concede el ayuntamiento cuando una vivienda de nueva construcción ha sido ejecutada conforme a la licencia de obras otorgada.
La cédula de habitabilidad, en cambio, acredita que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada desde el punto de vista técnico y normativo. Disponer únicamente de la licencia de primera ocupación no es suficiente para que el inmueble pueda ser legalmente ocupado.
¿Qué viviendas requieren cédula de habitabilidad?
Teniendo en cuenta la variabilidad normativa autonómica, pueden distinguirse tres supuestos:
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