¿Qué tipos de visitas se pueden realizar?
En el caso de visitas exteriores, en las que no se nos facilita el acceso al interior del inmueble, hay muchos aspectos del mismo que no podemos conocer (estado interior, distribución, luminosidad, facilidad de acceso, vivienda interior o exterior…) por lo que se consideran unas características medias para el mismo a partir de los datos recabados respecto del entorno y del edificio donde se ubica.
En este caso, hay mayor laxitud en la elección de los comparables a utilizar y por ello, la banda de valores en los que se mueve el técnico es más amplia.
Las comprobaciones en el caso de visitas interiores incluirán también las calidades, terminaciones y principales instalaciones del inmueble valorado. En algunos casos puede ser importante confirmar quienes son los ocupantes del inmueble, en el caso de que éste se encontrare ocupado.
En el caso de que la visita sea interior, todos los datos son comprobables por parte del técnico en la visita y por tanto debemos ser mucho más estrictos en los testigos seleccionados, su estado interior, distribución, luminosidad… debiendo ajustar al máximo el valor certificado.
Es fundamental visitar todas las fincas y anejos que se incluyan en la tasación, además de las correspondientes zonas comunes si las hubiera y se considera necesario.
¿Cuáles son las comprobaciones mínimas a realizar por el técnico en la visita en cada caso?
Respecto al entorno:
Antigüedad y tipología de los edificios existentes en la zona, atractivo comercial y ocupación de los locales, facilidad de aparcamiento en el entorno, servicios municipales disponibles…
Respecto al edificio:
Número de plantas; tipo de estructura, fachada y cubierta; calidades y estado de conservación de las zonas comunes; disponibilidad de ascensor; existencia de portería, zonas verdes, piscina y otros elementos. Suele verificarse también si existen signos externos de estar ante una promoción de Viviendas de Protección Pública.
Respecto al elemento (en caso de visita interior):
Altura de planta, vistas, distribución interior, calidades, instalaciones disponibles…
- a. Estado actual: Estado constructivo y de conservación, y las inversiones necesarias, en su caso, para adecuarlo a los mínimos de habitabilidad actuales.
- b. Estado de ocupación: para algunas finalidades, es vital comprobar si el inmueble se encuentra ocupado y quienes son los ocupantes. Si el inmueble se encuentra arrendado, puede ser necesario que aporten el contrato de arrendamiento y el último recibo del alquiler. Esto es debido a que la ley obliga al nuevo propietario a mantener las condiciones del contrato que se le aplique a los arrendatarios y que hubiera sido firmado con anterioridad a la transmisión del activo. Esto podría llegar a suponer un perjuicio económico para el nuevo propietario, por lo que debe estar informado.
- c. Vivienda de Protección Pública: Si una vivienda es de Protección Oficial, mientras dure su periodo de protección no puede venderse por un precio superior al Valor Máximo Legal. Eso implica que nunca se puede certificar un valor superior a éste puesto que podría implicar un perjuicio económico a terceros en caso de que en un futuro esa vivienda quisiera transmitirse. En muchos casos, las promociones VPO cuentan con una placa identificativa que puede ayudar a localizar el número de expediente que le corresponde. En caso de no disponer de él, para poder hacer las pertinentes consultas se puede solicitar la Cédula de Calificación Definitiva del inmueble.
- d. Superficies: Los técnicos podemos comprobar las superficies útil y construida privativa de un inmueble valorado. La superficie construida con inclusión de zonas comunes suele ser estimada a partir de unos ratios medios, en función de las características del tipo de inmueble valorado.
Fuente: Aguirre & Baeza Arquitectos
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