El aumento de la esperanza de vida, as铆 como el deseo de la tercera edad de mantener su independencia y calidad de vida en una etapa donde los ingresos son limitados, ha motivado la b煤squeda de recursos econ贸micos para hacer frente a esta situaci贸n.
La medida m谩s utilizada hasta ahora para obtener la liquidez necesaria ha sido la venta de la vivienda habitual y la adquisici贸n de otra m谩s econ贸mica. Esto implica que en muchas ocasiones tengan que abandonar su entorno. Ese lugar donde han vivido la mayor parte de su vida, donde tienen la mayor铆a de sus amistades y familiares.
Sin embargo, existen varias alternativas (poco conocidas por la mayor铆a) para obtener esos ingresos adicionales, en las que en algunos casos no es necesario la transmisi贸n del inmueble, pudiendo dejar 茅ste a sus herederos. Estas figuras son:
En este caso se transmite la titularidad de la vivienda pero se conserva el usufructo vitalicio a cambio de una renta. Entre las ventajas de esta f贸rmula podemos citar las siguientes:
Sin embargo, al transmitirse la titularidad, los herederos no pueden recuperar la vivienda.
Es una medida con ventajas fiscales, ya que dejan exentas de tributaci贸n las ganancias patrimoniales hasta los 240.000 鈧. S贸lo la pueden utilizar los contribuyentes mayores de 65 a帽os y se puede utilizar la vivienda habitual o cualquier otro elemento patrimonial. En estos casos tambi茅n se transmite la titularidad de la vivienda y por lo tanto tiene los mismos inconvenientes que el caso anterior.
Fue regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulaci贸n del Mercado Hipotecario. En la Disposici贸n Adicional Primera, se define a la hipoteca inversa como:
鈥渆l pr茅stamo o cr茅dito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante鈥
En este caso el solicitante de la hipoteca no solicita financiaci贸n para la compra de una vivienda. Al contrario, es el propietario de una vivienda en propiedad, normalmente la vivienda habitual, quien acude a una entidad de cr茅dito ofreciendo dicha vivienda como garant铆a de un pr茅stamo.
No es requisito imprescindible para la constituci贸n de la hipoteca, que se aporte como garant铆a la vivienda habitual. Se puede constituir sobre cualquier otra vivienda, aunque en ese caso tendr谩 un tratamiento fiscal diferente.
S铆 ser谩 requisito imprescindible que el titular o titulares de la vivienda sean mayores de 65 a帽os o con una discapacidad igual o superior al 33% o con una dependencia severa o gran dependencia.
A diferencia de lo que ocurre con una hipoteca ordinaria, donde el cr茅dito se va minorando con el tiempo, en la hipoteca inversa 茅ste va aumentando hasta que los herederos decidan asumirla y liquidarla. En este momento pasar铆an a ser los propietarios del inmueble, ya sea mediante el uso de fondos propios de los herederos o mediante la refinanciaci贸n de la deuda. Tambi茅n podr谩n venderla con las cargas adquiridas, o dejar que sea la entidad prestataria quien adquiera la propiedad.
En el caso de la hipoteca inversa, el nivel de ingresos es menor que en los dos casos anteriores, ya que no se trasmite la titularidad de la vivienda y no est谩 garantizado el riesgo de longevidad. Pueden constituirse mediante dos modalidades:
En este caso no se transmite la titularidad de la vivienda, pero tampoco cubre el riesgo de longevidad. Si el interesado sobrevive a la edad concertada en la operaci贸n dejar谩 de percibir los ingresos.
Aqu铆 se elimina, mediante un seguro, el riesgo por longevidad y el interesado tiene la seguridad de que durante toda su vida dispondr谩 de unos ingresos fijos. Aunque para ello debe contratar un seguro, y su coste depender谩 de la edad y del estado de salud del solicitante.
Por lo tanto, en el caso de la hipoteca inversa los ingresos del contratante ser谩n regulares, aunque menores, pero a cambio conservar谩 la titularidad de la vivienda. Ser谩n sus herederos los que decidan si les interesa mantener la propiedad y hacerse cargo de la deuda, que depender谩 de los a帽os durante los que se han recibido las rentas.
Se exige que la tasaci贸n de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasaci贸n. El cliente puede presentar una propuesta de tasaci贸n realizada por un tasador homologado, que deber谩 ser aceptada por la entidad concedente de la hipoteca (con independencia de que 茅sta realice las comprobaciones oportunas). Esta tasaci贸n tendr谩 una vigencia de seis meses desde su fecha de emisi贸n. Tambi茅n se exige que el inmueble se encuentre asegurado contra da帽os.
El importe del cr茅dito depender谩 entre otros factores de:
