La aparición de grietas, humedades, problemas de aislamiento u otras deficiencias en una vivienda de nueva construcción plantea de inmediato una pregunta fundamental: ¿es todavía posible reclamar?
En estos supuestos, los plazos resultan determinantes. La ley establece límites temporales precisos para exigir responsabilidades a los distintos agentes que han intervenido en el proceso edificatorio.
La norma de referencia en esta materia es la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula las responsabilidades de promotores, constructores, arquitectos y demás intervinientes en una obra, y establece una distinción esencial entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción. Ambos resultan imprescindibles para valorar la viabilidad de cualquier reclamación.
Son las deficiencias, daños o problemas que se manifiestan como consecuencia de errores cometidos durante la construcción o del incumplimiento de las exigencias técnicas que debe reunir el edificio.
Estas deficiencias pueden presentarse de formas muy diversas: desde problemas que afectan únicamente a elementos de acabado hasta otros que comprometen la habitabilidad de la vivienda o la propia estabilidad estructural del inmueble.
Entre los más frecuentes figuran las filtraciones de agua, los fallos de impermeabilización, los desprendimientos de revestimientos, las deficiencias en instalaciones, las fisuras en paramentos o los problemas de aislamiento térmico y acústico.
La gravedad de cada defecto no es la misma, ni tampoco las responsabilidades que genera. Por ese motivo, la LOE establece distintos períodos de garantía en función de la entidad del daño producido.
La Ley de Ordenación de la Edificación contempla tres niveles de responsabilidad en función del tipo de defecto detectado.
Garantía de un año: defectos de terminación o acabado
Es el plazo más breve y se aplica a los defectos de terminación o acabado de la obra. Comprende problemas de naturaleza superficial, como desperfectos en pinturas, revestimientos, alicatados o acabados visibles. La responsabilidad recae principalmente sobre el constructor.
Garantía de tres años: defectos que afectan a la habitabilidad
Este plazo cubre los daños que inciden sobre la habitabilidad del edificio: deficiencias que impiden que la vivienda reúna las condiciones adecuadas de uso, higiene, salud o confort. Se incluyen en esta categoría las humedades persistentes, los fallos de aislamiento térmico o acústico, las deficiencias en sistemas de ventilación o los problemas en instalaciones. Aunque la vivienda pueda seguir siendo utilizada, estos daños afectan de forma relevante a la calidad de vida de sus ocupantes.
Garantía de diez años: daños estructurales
Es el plazo más extenso previsto por la ley y se aplica a los daños que comprometen la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio: defectos en cimentaciones, pilares, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos esenciales para la seguridad constructiva. La especial gravedad de estos daños justifica la mayor protección que la ley otorga a los propietarios.
Uno de los errores más habituales consiste en creer que basta con que el daño aparezca dentro del período de garantía para poder reclamar en cualquier momento posterior. No es así.
Los plazos de uno, tres o diez años indican únicamente el período durante el cual debe manifestarse el defecto para que pueda exigirse responsabilidad conforme a la LOE. Sin embargo, una vez que el daño se manifiesta, comienza a computar un plazo distinto: el plazo de prescripción de la acción para reclamar.
No basta, por tanto, con detectar el problema dentro del período de garantía. Es igualmente necesario ejercitar la reclamación dentro del plazo legalmente previsto.
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